供求关系_供需关系决定价格:房地产市场最大谎


优惠打折 2014-09-14 05:18:49 优惠打折
[摘要]房地产市场进入第二阶段,第一阶段是成交量急剧下降,第二阶段是试探性降价,第三阶段是价格全面下挫,直到投资价格向消费价格回归。 5月6日,恒大地产在香港宣布,集团旗下所有产品将全线打折,以85折对

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  房地产市场进入第二阶段,第一阶段是成交量急剧下降,第二阶段是试探性降价,第三阶段是价格全面下挫,直到投资价格向消费价格回归。

  5月6日,恒大地产在香港宣布,集团旗下所有产品将全线打折,以85折对外销售。这是楼市新政以来,第一个有大动作的大型房地产开发企业。此前已有开发商试探性降价。据统计,从今年4月至今,上海共有近四十个楼盘打出折扣让利消息,其中涉及绿地集团五个楼盘,最高折扣为8.8折,房价由此回归至去年年底的水平。保利楼盘 湖畔阳光苑 位列其中。虽然多数开发商表示不打算 跟风 ,但在高负债率、低杠杆率的影响下,受到现金流严峻考验的开发商将不得不促销回笼资金。除非他们在土地款、开发时间、购房预收资金专款帐户等方面受到地方政府与银行的特殊照顾。

  在投资市场,房地产作为投资品受风险收益规律控制,基本与供需关系无关。但供求关系决定房价的言论四处流传,甚至连住建部副部长齐骥5月6日在接受采访时都表示, 部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出,其中,不合理的需求占了比较大的比重。当然,这些城市的房价过快上涨也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关 。

  房地产市场果真由供求关系决定吗?这是最大的谎言。来看个简单的例子。

  2009年上海楼市严重供不应求。根据易居中国的数据,上海商品住宅(剔除配套房、经适房)的成交量比2008年翻了一番,从900万平米左右上升到1800万平米左右,未能超过2007年的2090万平米左右。成交量大幅上升的结果是,2009年除9月外,基本每个月都供不应求。这种情况直到今年一季度仍未彻底改观,3月份由于新政预期,买卖双方急于出手购房,导致成交量与均价均大幅增长。根据汉宇地产的数据3月份全市商品住宅市场供应量为79.53万平米,环比2月大增239.3%,成交量为76.88万平米,环比上月增加132.94%,经过1、2月底市场探底观望后,

  但4月份出现了根本逆转。统计数据显示,今年4月上海楼市出现2009年1月以来首次供过于求的局面。2010年4月上海商品住宅成交面积为102万平方米,比3月上涨了27.50%,比2009年4月大幅减少了42.32%。楼市在2009年1月至今首次出现明显的供大于求。4月逆转现象不仅在上海,在北京、深圳等一线城市同时出现。

  据北京房地产交易管理网数据显示,4月30日北京二手房存量已经达到了历史最高的21295套,相比楼市新政前的14号上涨了18.9%。而据北京中原三级市场研究部提供给本报记者的统计数据显示,在4月14日以后的下半个月里,北京二手房市场新增客户需求新增下跌了八成。在北京中原回访的8000个从3月15日登记的购房客户中,明确表态短期内不再看房的比例达到了75%。

  难道从3月到4月,市场的刚性需求出现本质变化了吗?难道开发商推出的楼盘出现异动了吗?恰恰相反,今年一季度为了稳住房价,开发商在房展会上不愿意大举推盘,以寻求5月黄金周的高价。

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